現場查勘是內蒙古房地產估價一項基礎性工作?，F場查勘的質量，現場查勘獲得信息量大小，直接影響到估價方法的選擇，從而影響房地產價格的客觀、公正、科學的確定，影響到估價師所承擔的風險的大小。目前，我們行業內就存在輕視、甚至忽視現場查勘工作的現象，本文就房地產估價的現場查勘工作進行粗淺的分析，希望能起到拋磚引玉的作用，引起更多同行對房地產估價現場查勘的重視、對查勘的方法和效率的關注與研究，讓現場查勘起到應有的作用。

一、現場查勘的必要性

房地產估價是對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動，直接涉及利害方的經濟利益，房地產估價不但應言之有理，更重要的是言之有據，任何不當，容易導致爭議，增加估價師風險。且不論國家民法、刑法對故意或過失導致房地產估價價格虛假所追究民事、刑事責任的嚴重后果，就從房地產估價師和房地產估價機構的管理、《房地產估價規范》、《房地產抵押估價指導意見》、《城市房屋拆遷估價指導意見》等與我們估價執業密切相關的管理規定來能解讀現場房地產估價現場查勘的必要性。

1、《注冊房地產估價師管理辦法》的有關規定

依照中華人民共和國建設部第151號部令《注冊房地產估價師管理辦法》第二十六條規定：注冊房地產估價師不得有的行為”中第（四）款規定不得有“簽署有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏的估價報告”的行為，同時，第三十八條規定：注冊房地產估價師有本辦法第二十六條行為之一的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門給予警告，責令其改正，沒有違法所得的，處以1萬元以下罰款，有違法所得的，處以違法所得3倍以下且不超過3萬元的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

2、《房地產估價機構管理辦法》的有關規定

依照中華人民共和國建設部第142號部令《房地產估價機構管理辦法》第三十二條規定：內蒙古房地產估價機構不得有的下列行為中第（四）款規定了“違反房地產估價規范和標準”的行為；同時，第五十二條規定：房地產估價機構有本辦法第三十二條行為之一的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門給予警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

3、《房地產抵押估價指導意見》的有關規定

依照中華人民共和國建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會聯合頒布的《房地產抵押估價指導意見》第十四條規定：房地產估價師應當對估價對象進行實地查勘，將估價對象現狀與相關權屬證明材料上記載的內容逐一進行對照，全面、細致地了解估價對象，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內部狀況和周圍環境、景觀的照片。內外部狀況照片應當作為估價報告的附件。由于各種原因不能拍攝內外部狀況照片的，應當在估價報告中予以披露。實地查勘記錄應當作為估價檔案資料妥善保管。

4、《城市房屋拆遷估價指導意見》的有關規定

依照中華人民共和國建設部建住房[2003]234號《建設部關于印發〈城市房屋拆遷估價指導意見〉的通知》中《城市房屋拆遷估價指導意見》第十五條詳細規定：拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明。

5、《房地產估價規范》的有關規定

在國家質量技術監督局和中華人民共和國建設部聯合發布的《房地產估價規范》（GB/T50291-1999）對現場查勘做出一系列的規定：估價人員必須到估價對象現場，親身感受估價對象的位置、周圍環境、景觀的優劣，查勘估價對象的外觀、建筑結構、裝修、設備等狀況，并對事先收集的有關估價對象的坐落、四至、面積、產權等資料進行核實，同時搜集補充估價所需的其他資料，以及對估價對象及其周圍環境或臨路狀況進行拍照等。內蒙古房地產估價對在估價報告中必須對現場勘情況的記載做出了詳細的規定。在區分不同的估價目的、采用不同的估價方法、共同的作業要求、對包括現場查勘獲得的信息在內的估價資料的收集、核對、分析、使用以及對估價結果的再次核查，資料檔案的保存進行了進一步的規定，無不在要求重視現場查勘的工作，并以次來推導、檢驗、檢查估價結果。