房地產價值評估是在綜合考慮各種影響因素的前提下，根據房地產的具體情況，靈活運用市場數據比較法、收益還原法和成本估價法進行房地產價值估算。

1、區域合理住房價格按區域房價收入比指標估算。在國際上，“房價收入比”一般用來表示房價的合理性和消費者的實際購房能力。所謂“房價收入比”，是指一個地區的平均住房價格與家庭年平均收入的比例。比例越高，居民家庭支付住房的能力越?。槐壤叫?，居民家庭支付住房的能力越大。一套房子的合理價格應該是居民家庭年收入的2-3倍。如果達到5倍，大多數家庭將無法購買，市場可能會出現問題。鑒于我國的實際情況，國際專家給出的“合理房價”的“房價收入比”為3-6倍，即一個家庭3-6年的收入可以買房。

二、用房價租金比指標估算合理的房地產。房價租金比是指商品房市場總價與出租時年(月)租金的比例。計算公式如下:房價租金比=商品房市場總價值/房屋出租年(月)收入：中國長期國債的票面利率約為3.4%-4.4%，因此普遍認為4%基本上是社會資本的平均收益率。只要一套房子的年租金收入超過4%，就具有初步的投資價值。但由于投資者要考慮抵押風險、出租稅、房屋空置期等因素，投資者真正合理的購買點應該是凈租金收入在5%左右。換句話說，房價與年凈租金收入的比例約為20倍，是衡量的臨界點。根據國際專業理財公司的計算原則，衡量物業價格是否合理的基本公式是“年收入”×15年=房地產購買價”。如果物業年收入乘以15年收入大于購房款，則表明該項目仍具有投資價值。

三、幾個值得注意的房價影響因素。：（1）地價、地價成本已成為房地產價格最重要的組成部分，房地產開發商往往直接計算地面價格（即單位建筑面積平均土地價格）進行土地投標和房地產定價，投資者也可以通過公共地價信息，考慮建筑安裝裝修成本，大致估算項目直接成本，做“知道”。（2）位置、位置選擇關注預期未來增值潛力，房地產位置關注預期未來增值潛力，房地產增值，在很大程度上是因為土地增值，土地增值潛力、利用效果，與位置選擇密切相關。預期增值潛力是房地產投資利潤的首要條件，這種預期通常來自城市發展和人口發展趨勢，往往依靠投資者豐富的資質、銳利的眼光，需要充分了解當前用途、現狀、未來發展和變化的可能性，在此基礎上，做出正確的判斷，不是隨波逐流和盲目投資。作為一個投資者，我們需要努力收集最近的相關信息，以提高個人預期的準確性。至于所選區域的優缺點，投資者可以根據公共安全、生活便利、公共設施配置、交通條件、學區分布、文化教育休閑場所及其附帶增值潛力作出判斷。(3)利率下降會增加房地產需求，增加投資意愿，增加開發商的物業供應。（4）通貨膨脹，大多數西方發達國家的房地產投資收益率約為6%，與抵押貸款利率基本相同。但由于扣除通貨膨脹因素后房地產增值仍有5-6%的凈增長，投資者實際投資收益率約為11%-12%，大大超過了抵押貸款利率水平。因此，世界上許多家庭都把房地產作為充分保護私人財富的工具和手段。（5）房地產質量和物業管理，為保證購房質量，投資者應注意以下兩個方面：1、了解房地產開發商和建筑商的聲譽。投資者必須提前查詢房地產公司和建筑公司的業績和過去建造的房屋的質量，了解是否存在訴訟糾紛和購房糾紛，以及企業的財務狀況和企業形象，這些都可以作為保證房屋質量的依據，以加強購房安全。①如果投資預售房屋，投資者最好在施工主要階段到施工現場檢查，或委托一個或幾個熟悉房地產的投資者，或聘請投資者以外的房地產專業人員定期到施工現場檢查監督，掌握施工過程中的實際情況。②假如投資現房，最好去看兩次。選擇雨天（尤其是連續雨天），你可以確定房子是否會漏水；選擇陽光明媚的日子（尤其是炎熱的日子），你可以確定房子的通風和照明效果。房地產的物業管理相當于房地產產品的售后服務，直接影響購買后使用的安全性和舒適性，直接影響房地產的價值。（6）物業環境，狹義上只是指自然環境、生態環境，廣義上還包括文化環境、經濟環境、公共安全環境等，這些環境條件的改善將使房地產升值。生態環境取決于是否有新鮮空氣、水流等公共污染和污染程度。如果社區開放了大量的綠地或花園，那么由于當地綠地的變化，這些社區可以改善氣候。買房時，要注意城市規劃的指導功能，盡量避免選擇位于工業區的住宅。每個社區都應該有自己的背景，尤其是文化背景。在知識經濟時代，社區的文化水平越高，房地產就越有增值的潛力。