內蒙古房地產評估識別和查找風險點的精準

通過調查問卷、實地走訪后，結合各方面態度，需要查找和識別出穩評項目的風險點。有些風險點是常規存在的，很容易識別，而具體到每一個項目的特殊情況和訴求，尤其在征 地項目、棚戶區改造項目（含集體土地上和國有土地上）、房屋征收項目中，會出現一些補 償安置政策界定不清、不合法但卻實際存在的問題，被征收人訴求又十分強烈。比如，宅基地上住宅用房因臨主街道，長期改造為商業門面房自營或出租，有長期穩定 的收入來源，在征收補償中，被征收人往往要求對門面房按商業性質補償。從合法性的角度 分析，宅基地上只有住宅性質用房，只能按住宅用房標準補償；但從實際存在的事實考慮， 因征收行為確實造成了被征收人的經營損失；如一個項目存在大多數這樣的征收對象，就是 一個重要的風險點，一旦處理不當，就會引起矛盾和不穩定因素。房地產土地評估機構因經 常性接觸此類問題，對該風險點的把握較為準確，內蒙古房地產評估機構同時也能根據評估補償經驗，提出合理的 補償對策建議和矛盾化解措施；

走強制執行程序需單獨穩評業務

目前，在一些重大的國有土地上房屋征收項目中，出現了因被征收人家庭人員關系復雜、 補償訴求過高、堅決對抗征收工作的情況，在規定的簽約期限內不正面溝通談判、不簽訂補 償安置協議、又不搬遷、也不在規定時間內行政復議、行政訴訟。無奈之下，征收人只能申 請人民法院走強制執行程序，而申請法院強制執行的材料中就包含了針對強制執行個案的社 會穩定風險評估報告。針對強制執行的穩評工作，既是對征收人申請法院強制執行項目本身合法性的梳理，也 是對被執行人情況的又一次深入摸底。如對整個征收項目立項、審批的合法性文件、操作程 序、補償安置標準等沒有一個完整把握，沒有深入聽取被執行人在此階段的心理訴求或想法、 對申請法院強制執行的必備要件和程序不掌握，就很難做好穩評工作，更容易在后期申請法院強制執行過程中因細節問題導致不予受理或敗訴的結果；即便法院同意強制執行后，在執 行過程中被執行人可能出現的極端行為，也考驗著穩評工作的可操作性。因此，強制執行的 社會穩定風險評估更是一個敏感工作，房地產土地評估機構在征收項目的合法性界定、補償 決定的合理性把握等方面具有專業的判斷能力，內蒙古房地產評估對開展穩評工作考慮的各方面意見能全面分 析到位。