內蒙古房地產評估方法說明

2022-10-31 12:47:03

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收益法估價時，內蒙古房地產評估應區分報酬資本化法和直接資本化法，并應優先選用報酬資本化法。報酬資本化法估價時，應區分全剩余壽命模式和持有加轉售模式。當收益期較長、難以預測該期限內各年凈收益時，宜選用持有加轉售模式。

一、公式也蠻重要，但基本上都是各期收益凈現值的加總

凈收益不可直接通過租賃收入測算的，應根據估價對象的用途等情況，選擇下列方式之一測算：

1、商服經營型房地產，應根據經營資料測算凈收益，且凈收益應為經營收入減去經營成本、經營費用、經營稅金及附加、管理費用、財務費用及應歸屬于商服經營者的利潤

2、生產型房地產，應根據產品市場價格和原材料、人工費用等資料測算凈收益，且凈收益應為產品銷售收入減去生產成本、銷售費用、銷售稅金及附加、管理費用、財務費用及應歸屬于生產者的利潤

3、自用或尚未使用的房地產，可比照有收益的類似房地產的有關資料按響應方式測算凈收益，內蒙古 房地產評估公司或通過直接比較調整得出凈收益。

二、報酬率宜選用下列方法確定：

1、市場提取法：選取不少于三個可比實例，利用其價格、凈收益等數據，選用相應的收益法公式，測算報酬率

2、累加法：以安全利率加風險調整值作為報酬率

3、投資收益率排序插入法：找出有關不同類型的投資及其收益率、風險程度，按風險大小排序，將估價對象與這些投資的風險程度進行比較，判斷、確定報酬率

三、資本化率宜采用市場提取法確定，其中的綜合資本化率選用下列方法確定：

1、根據房地產的購買資金構成，將抵押貸款資本化率與權益資金資本化率的加權平均數作為綜合資本化率

2、根據房地產中土地和建筑物的價值構成，內蒙古房 地產評估將土地資本化率與建筑物資本化率的加權平均數作為綜合資本化率

內蒙古房地產評估

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