內蒙古房地產評估現場查勘的方法

現場查勘是房地產估價的一項深入調查研究工作，應做好充分的準備，并講究工作方法?？蓺w結為以下程序。

1、準備

①事前周密計劃：核對委托人對待估價對象的權屬資料提供的完整性，盡可能多地收集估價對象涉及的區域信息、樓盤信息、估價對象總平面圖、典型房屋結構及造價等信息。研究資料，根據估價師經驗確定所需要的重點信息、查勘線路，提出查勘大綱，帶著問題去查勘，目標明確。

②確定參與人員：按照規范和規定，2人以上共同進行，拆遷和抵押目的的估價必須是有估價師前往查勘。同時應結合估價目的、擬采用的估價方法，確定有專長的估價人選。如擬采用成本法，應派出熟悉工程技術和建安造價的估價人員，若采用市場法，應有對樓盤和市場熟知的人員參加。但我們提倡復合性人才，每個估價員均應有相關知識，發揮幫帶作用，讓每個估價人員都能獨擋一面，獨立工作。

③攜帶工具：攜帶好數碼照相機、指南針、卷尺和皮尺、激光測距儀、查勘記錄表和筆等工器具。對明知爭議較大的，進行錄像，準備攝相機和膠卷相機。

④確定時間：聯系好估價對象產權人和房產、地產管理人員，保證有關人員能一同前往定查勘，內蒙古房地產評估公司便于了解現狀與估價時點的差異、與權屬證書的差異，提高效率。

2、現場踏勘

①普查：核對帳物，清點房產棟號、建設年限、結構類別，對重列、漏列作好記錄。

②重點查勘：按照查預定的勘順序進行，具體為房地產位置確定、對區域和環境的查勘、對小區和環境的查勘，對房地產所處的樓宇的查勘，對具體房地產單元房的查勘。

③記錄和分析：按照估價對象特點，對房屋進行詳細查勘記錄。宏觀面，以照相機為主要工具，按照查勘順序進行逐一拍攝；微觀者，進行實地測量，同步在記錄表上逐一登記。當場分析，認為對有必要的因素增加查勘，以提高一次性查勘效率。

3、踏勘資料

①確認的房地產：按照委托人提供的權屬資料核對確認估價對象，驗證基礎數據。

②野外資料查驗：按照查勘順序進行資料整理，由遠及近，由大及小、由外至內，由低到高，結合查勘記錄表和照片，按照檔案要求初步查驗、分析，來確定查勘工作是否可以結束。

③內業整理?；氐焦荆瑧⒓催M行野外資料歸檔工作，一者，保證在記憶狀態完成照片的標注和內業整理，保證信息安全；二者，清空相機、攝相機的記憶卡內容，保證隨時可外出進行下個項目的查勘。

內業整理還應按照估價作業要求，結合估價方法進一步進行資料的整理，并作出具體分析，開始報告的編制，同時積累類似估價案例庫。

④發現問題。列出尚未清楚的問題，內蒙古房地產評估進一步調查了解核實。

4、總結經驗

房地產估價是一門藝術，是一門科學，應該階段性總結現場查勘的經驗和教訓，優化查勘流程，減少外業的工作量，提高查勘效率。