現場查勘的內容

內蒙古房地產評估現場查勘是對房地產實物狀況進行實地考察。在核實房地產的實際功能、核對帳物的真實性、可靠性的共同點的基礎上，還應區別不同的估價方法所必須相關的查勘要求，旨在為正確估價提供一手資料.

（一）現場查勘的共同點

現場查勘的的共同點可分為房地產物體的確認、房地產權屬關系的確認和所涉及房地產財務狀況的核查三個部分。

1、房地產物體的確認

房地產物體的確認是對象房地產實物狀態的清查核定。以地產為主的評估，物體的確認重點是坐落、地號、面積及附著物狀態；以房產為主的評估，物體的確認重點是建筑結構、構造、用途、成色狀態及地段坐落、區域環境。

(1)對象房地產所在位置和特點的確定

現以我們常見的住宅單元房估價為例，按照由大到小、由粗及細來完成現場查勘工作。首先是核對房地產的位置，如邊界、鄰地關系、道路關系，查對地號、房屋門牌號碼。其次是對房地產所處區域的文化品位、經濟地位、繁華程度，交通便捷程度，公共配套設施完備程度，周邊環境和景觀、城市規劃限制等影響房地產價格的因素，進行詳細調查。第三是核查房地產所在小區的土地形狀、地勢、平整程度、地質水文狀況、樓盤檔次、開發商、建設規模、幢數、布局、樓距（密度）、建筑風格、區內景觀與綠化、噪聲和空氣污染、光污染、開熱島效應、發年份、物業、其他特點。第四是對房地產所在樓宇的查勘，具體為：結構和質式、類型（高層、中高層、小高層、多層）、建筑高度與層數、造型、朝向、外墻、門窗、幾個梯位、一梯幾戶、工程質量、建筑長寬比、利用率等情況。第五就是具體單元的情況：用途、所在樓層（是否落地一層、是否有入戶花園、是否頂層、是否有贈送露臺）、在建筑物的平面部位、層高、戶型、面積。

（2）對象房地產類別的確認

根據我國的房地產管理體系，房產可按用途分類確認，土地按土地性質、地段等級結合用途分類確認。

注意：國有劃撥、出讓、集體土地、使用權年限、建筑物合理壽命。

（3）對象房地產數量的確認

按照《房地產估價規范》第4.0.5條規定：房地產估價人員必須對產權等資料進行核實。同時為避免糾紛，房地產估價人員應依據委托人提供的權屬證書、填報的面積和其他具體資料對房地、地產數量的確認，重點是確定房屋（戶內）建筑面積、土地面積。委托方提供的評估資料記載上的面積與實際面積若出現差異，要了解其原委。評估人員往往不容易做到具體地計算測量，但至少應以目測或步測，憑經驗來測定。當發現整幢建筑或其他設施漏列時，應建議委托方補充書面資料或予以明確。若申報面積不實，應以實測面積經委托方認可或建議測繪，作為估價依據。

2、房地產權屬關系的確認

權屬關系的確認是在核實房地實物有無及其狀態之后，確認其歸屬關系。權屬關系一般分為所有權和使用權，但在具體確認過程中，由房地經營的多樣性可派生出多種權利關系。評估應明確確認房地產的一切權利關系，核實其權利關系是否存在及與其委托資料所載明的內容是否一致。

(1)所有權的確認：主要是查對產權證明。對于土地，主要是區分國有地劃撥、內蒙古房地產評估有地出讓和集體所有地；對于房屋，主要是區分房改房、商品房（安置房）、經濟適用房、限價房、私房（或個人所有）和單位用房等產權，同時注意是否有共有、他項權利記載、其他影響價值內涵的差異性。

(2)用益權的確認：主要是查對房地產的使用與經營收益權利，包括土地的使用權、地面收益權、典當權等。

(3)擔保物權的確認：擔保物權主要是指用房地作為建立債權債務關系的擔保條件，如抵押權。

(4)限制性權利的確認：主要是查對房地產經營、使用、轉租等方面的限制性權利和其他權益狀況。有限制性權的房地產，在所有權與使用權相對分離時，其價格會發生收益結構性變化。如所有者出租房地產，承租方無轉租權，則承租權的轉讓價格會降低。對房地產權利關系的確認實質是對整體房地產的完全價格按權屬關系進行分割，權利愈充分，其價格構成因素就愈多。在當前的房地產估價中，應特另注意所有權、使用權、抵押擔保權及與房地產相關聯的債權的確定，查實國家主管機關簽發的權屬證明及委托人提供的當事人雙方簽訂的契約，區分權利范圍及其對等利益關系。

3、與房地產財務狀況的核對

對廠房或工區等多棟建筑物的評估，應注意對委托人提供的房地產財務狀況的核對，主要是核實房地產的原始價值、凈值；使用過程擴建、改建、修繕的追加值；地產的使用權利期、費用支付額、土地改造投資、與房地產相關聯的債權與債務等，作為估價結果的對照，注意價值差異的分析，保證估價結果的客觀。

（二）常用幾種不同估價方法的查勘側重點

1、市場法：在完成估價對象查勘的同時，對選取的可比實例應同步進行查勘，特別是交易情況、交易日期、區域因素和個別因素，福估指數、注意可比實例成交價格的內涵的核查。注意統一付款方式、統一采用單價、統一幣種和貨幣單位、統一面積內涵和面積單位。

2、收益法：對同類型客觀潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益、資本化率、法定年限、使用年限、租約限制等關鍵因素進行查勘和核對。

3、成本法：重點是對建筑物的結構、構造、作法、材料、設備、配件、具體尺寸、建成年份、耐用年限、設計使用壽命、其他成本進現場查勘，并對土地取得費用、開發成本、建安費用、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤、預計凈殘等過程費用進行調查。

注意：結合《房屋完損等級評定標準（試行）》對成本法估價中的建筑物折舊與成新率，應是各種原因造成的建筑物價值損失的認定，包括物質上的、功能上的和經濟上的折舊。

4、假設開發法：重點查勘待開發房地產的基本情況、開發建設期、需增加投入、施工限制、規劃限制、資金的時間價值、市場需求變化分析、其他影響開發價值的因素。

5、基準地價修正法：重點是基準地價包含的區域，內蒙古房地產評估估價對象在該區域的部位、呈現的特點，對交易日期、區域因素、個別因素和其他影響基準地價修正使用的因素。