抵押房地產處置實現的難點(1)抵押擔保的法律效力。房地產抵押是一種房地產抵押類型,內蒙古房地產評估可以在物權公示中發揮作用,界定債權人和債務人的權利義務,保護雙方的合法權利。實踐中存在抵押無效、多重抵押等問題。例如,根據《擔保法》司法解釋第五十四條第二款的規定“共有財產抵押時,共有人以共有財產設定抵押,未經其他共有人同意,抵押無效”。目前,財產在夫妻名下更為常見。金融機構辦理抵押登記時,只要求房產證登記人簽字,不要求財產隱形共有人簽字,可能導致抵押無效。
(二)抵押房地產的可執行性。
抵押房地產作為第二個還款來源,在債務人無法償還到期債務的背景下,承擔著實現還款的壓力。實踐中,高人民法院規定,被執行人及其家屬生活所必需的住房,人民法院可以查封,但不得拍賣、出售或者抵押。抵押人使用住房抵押貸款的,內蒙古房地產評估價格即使借款人不能償還貸款,無論房屋的價值如何,法院都很難拍賣,被執行人可以繼續居住。部分債務人惡意逃避債務,通過轉讓隱瞞其他財產線索,安排老人或其他人員住在抵押房屋內,對抗法院執行程序。
(3)抵押房地產的實現價值。
司法拍賣、公開掛牌轉讓是實現抵押物處置的重要途徑。實際上,由于司法拍賣評估價格過高,內蒙古房地產評估抵押物房地產可能導致司法拍賣評估價格過高“三拍兩降”交易后仍無法實現;由于公開上市轉讓宣傳范圍有限、手續繁瑣、交易價格支付方式有限(一次性全額支付)等原因,很難達到預期轉讓價格。